Омичка Галина Громова решила заняться бизнесом в квартире дома, расположенного на улице Перелёта. Для этого помещение необходимо было перевести из жилого в нежилое. По её словам, всё было сделано по закону: оборудован отдельный вход, обустроена лестница, собран весь необходимый пакет документов и даже получено положительное заключение от администрации округа на перевод помещения из жилого в нежилое. Но в управлении Росреестра по Омской области в регистрации права ей отказали.
- Мы из балконной двери сделали выход, установили лестницу, а внутри ничего не меняли, - рассказала она корреспонденту "Омск Здесь". - Вроде бы всё сделали как надо, а Росреестр нас затормозил. На мой взгляд, это решение неправильное.
Как выяснил "Омск Здесь", в регистрации прав с декабря 2015 года было отказано не только Галине Громовой. На сегодняшний день в городе предпринимательская деятельность не осуществляется в сотнях помещений, собственникам которых также не удалось убедить Росреестр. Объекты находятся в стадии "заморозки" уже год, и предпринимателям не удаётся решить проблему даже через суд. А всё потому, что сегодня Государственная жилищная инспекция Омской области (ГЖИ) почему-то решила, что обустройство таких помещений подпадает под понятие реконструкция, а не перепланировка.
- Мы принимаем решение о регистрации прав только при наличии бесспорных на то оснований, - сообщила заместитель начальника отдела регистрации прав управления Росреестра по Омской области Анжелика Иванова. - До декабря 2015 года у предпринимателей, как я понимаю, особых проблем не возникало. Что же изменилось? Во-первых, появилась судебная практика по данному вопросу. Суды стали отказывать собственникам, потому что сочли, что закладка дверных проёмов со стороны подъездов, оборудование отдельных входов со стороны улицы, демонтаж либо оконного проёма или балконных плит ведёт к нарушению прав собственников многоквартирного дома, поскольку уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома. А согласно Жилищному кодексу, уменьшить размер общего имущества возможно только в результате реконструкции при наличии сто процентного согласия всех собственников. Кроме того, прокуратура рекомендовала нам, как органу, осуществляющему регистрацию прав, в случае возникновения сомнений в квалификации изменений, которые происходят при перепланировках, обращаться с соответствующими запросами в уполномоченный орган, которым на территории Омска является Государственная жилищная инспекция. Именно этот орган может дать на сегодняшний день компетентное заключение, какие работы относятся к перепланировке, а какие - к реконструкции. С указанного момента мы направляем запросы в Государственную жилищную инспекцию, и во всех вопросах, которые касались обустройства отдельных входов, жилинспекция нам говорила о том, что всё это подпадает под понятие реконструкция, то есть, регулироваться всё должно не нормами жилищного законодательства, а нормами градостроительного кодекса, соответственно, районные администрации превышают свою компетенцию.
Отметим, что реконструкция помещения не только более долгий и сложный процесс, но ещё и затратный. На оформление перепланировки предприниматель истратит 40-50 тыс. руб., в то время как реконструкция обойдётся ему уже в 200-300 тыс. руб. Для собственников, которые приобрели помещения, чтобы сделать парикмахерскую или салон красоты, такие суммы просто неподъёмны.
Предприниматели говорят, что сегодня в Омске немало домов, где подоконные пространства никакой несущей функции не несут, поэтому, казалось бы, расценивать их снос как реконструкцию неправильно. Но Государственная жилищная инспекция считает иначе. Юристы, защищающие бизнесменов в судах, утверждают, что ГЖИ разработала некий документ, на основании которого Росреестр и принимает решение об отказе в регистрации права. Причём этот документ покрыт какой-то странной вуалью секретности, поскольку ознакомиться с ним смогли лишь государственные органы. Предприниматели же его и в глаза не видели. Те, кто пошёл в суд доказывать свою правоту, просили приобщить норму Госжилинспекции к материалам дела, но их ходатайства отклонили. "Омск Здесь" направил в данное ведомство запрос с просьбой предоставить тот самый документ и прояснить ситуацию с переводом нежилых помещений, но к моменту подготовки материала ответа еще не получил.
Исполнительный директор юридической компании "Федерал" Антон Пелех считает, что происходящее - реакция властей на трагедию, которая произошла в Омске 12 июля в 242-м учебном центре ВДВ. Напомним, в тот день в результате обрушения казармы погибли 25 новобранцев-десантников. И сегодня за произошедшее вынуждены расплачиваться омские предприниматели.
- До трагедии в Светлом и после законодательство не менялось – ни Жилищный кодекс, ни Градостроительный, - рассказал он в беседе с корреспондентом "Омск Здесь". - До трагедии собственники квартир могли спокойно перевести помещение из жилого в нежилое, подав в администрацию заявление с пакетом документов. После трагедии в Светлом собственники начали совершать те же самые действия, но Росреестр стал отказывать в регистрации. <...> С нас, например, требуют стопроцентное согласие всех собственников дома. Но мы собираем только две трети, потому что сто процентов чисто физически собрать нельзя. Собственники уезжают, кто-то сдаёт квартиры, и сто процентов - это нереально. Кроме того есть стены, которые никакой несущей конструкции не несут. Это любой проектировщик и строитель скажет. Но это никого не волнует. Росреестр говорит, что это реконструкция, и всё. Они говорят, что администрация не имеет полномочий выдавать распоряжения на такого рода изменения. Но, по сути, переводом помещения из жилого в нежилое никто другой заниматься не может.
Ситуация получилась патовая: предприниматели могут обратиться в администрацию округа с просьбой перевести помещение из жилого в нежилое, но этот шаг окажется бессмысленным, поскольку Росреестр, опираясь на документ из Госжилинспекции, всё равно не зарегистрирует право на объект. И пока чиновники играют в бюрократический пинг-понг, перебрасывая друг на друга ответственность и полномочия, страдают, как это обычно бывает, те, кто просто хочет жить и заниматься любимым делом.
Эксперты считают, что в данной ситуации необходимо менять подход, разбирать каждый случай отдельно, но для этого нужно время, и, самое главное, желание.
- Вообще, если мы из жилья делаем нежилое помещение, то, я считаю, где-то юстиция права. Общественное помещение и жилое - разные вещи. Правда, у нас всегда решается всё одинаково: то в одну сторону перегиб, то в другую. Середины золотой нет, - считает заслуженный строитель России, президент компании "Горпроект" Татьяна Столбова. - Рухнуло - значит надо всё остановить. А подход должен быть совершенно другой. Если предприниматель в квартире подоконник убрал и сделал из него дверь, чтобы открыть маленький магазинчик или ателье, то там ничего не может произойти. К каждому случаю надо подходить очень внимательно и доказывать, что является перепланировкой, а что – реконструкцией.
Самое интересное, что в Омске немало помещений, которые были переведены из жилых в нежилые на условиях перепланировки, а не реконструкции до декабря 2015 года. Неизвестно, могут ли их собственники сегодня чувствовать себя спокойно. Кто знает, какой ещё документ может готовить Государственная жилищная инспекция Омской области.
