Купить собственное жильё зачастую непросто. Что выгоднее - завести специальный счёт, откладывать деньги и получать проценты, или взять ипотеку и выплачивать проценты банку? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно оценить все факторы: есть ли где вам жить, платите ли вы сейчас арендную плату, согласны ли вложиться в стройку или рассматриваете только готовое жильё, есть ли у вас первоначальный взнос и какой.
Плюсы накопления: вы не переплачиваете проценты, а, наоборот, получаете их и не становитесь должником банка на долгие годы.
Минусы накопления: очень долго ждать, а при экономических потрясениях (например, скачках инфляции или росте цен на недвижимость) ваши накопления могут обесцениться.
Ипотека - это приобретение жилья на заёмные средства банка. Ипотечный кредит означает, что вы берёте у банка деньги, а гарантией того, что вы их вернёте с оговорёнными процентами, становится залог недвижимого имущества: дома, квартиры или земельного участка.
Ипотеку обычно воспринимают как кредит на приобретение жилья. В этом случае в залог идёт недвижимость, приобретённая на деньги, полученные от банка. Но это только один, пусть и самый распространённый, вид ипотеки. Также можно заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, и взять у банка деньги на новую квартиру или дом. Более того, взять ипотечный кредит можно не только на покупку жилья, но и на его ремонт, строительство и другие цели без их указания.
Плюсы ипотеки: вы фиксируете цену квартиры и расходы на неё на много лет вперед. Рост цен на недвижимость вас не коснётся, а инфляция не уменьшит сбережения, которые вы уже сделали.
Минусы ипотеки: существенная переплата банку и "жизнь взаймы" в течение нескольких лет. В случае непредвиденных сложностей вы вправе взять каникулы и приостановить платежи на срок до полугода. Но если за это время ваше финансовое положение не улучшится и вам так и не удастся вернуться к первоначальному графику выплат, ипотечную квартиру можно потерять. Также есть вероятность, что цены на недвижимость обрушатся и сумма кредита с процентами станет неадекватна стоимости квартиры.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
1. Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?
Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости необходимо заплатить самостоятельно. Так называемый "первоначальный взнос". Каждый банк устанавливает его сам. Это может быть 15, 20 или 30 % от стоимости жилья. Остальные 70 % - это кредит банка.
2. Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать?
Оцените свои доходы и расходы. Если платежи по кредиту будут превышать 1/2 годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита. Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.
3. Как я буду погашать кредит?
Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов.
Не забудьте про остальные расходы: при покупке придётся заплатить государственную пошлину за регистрацию ипотеки и ежегодно платить за страхование заложенного имущества. Важно подробно узнать об условиях страхования и компаниях, которые предоставляют эту услугу. В некоторых банках выбор страховщика может влиять на процентную ставку по кредиту.
При этом банк не может брать оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые банк оказывает в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки на кредит.
Погашение ипотеки
Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами.
Дифференцированные платежи - ежемесячный возврат фиксированной части основного долга плюс проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платёж уменьшается, и за весь срок кредита на проценты тратится меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.
Аннуитетные платежи - ежемесячный платёж равных сумм. Поэтапное гашение основного долга: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.
Способ платежа предлагает банк и указывает его в договоре, поэтому документ важно изучить внимательно перед тем, как подписать.
Важно понимать, что ипотечный кредит можно гасить досрочно. В таком случае можно значительно сэкономить на процентах и сократить срок кредита.
Как купить жильё без ипотеки?
Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям, у которых большие ежемесячные доходы и которые уверены в завтрашнем дне. Этот вариант таит подводные камни: цена на квартиры при покупке в рассрочку часто выше, чем при 100-процентной оплате, а право собственности вы получите только по окончании всех выплат.
Существуют также субсидии на покупку жилья и программа "Материнский капитал", в регионах эти суммы могут быть значительным подспорьем при покупке квартиры.
Существует ипотека с господдержкой для семей с детьми, военная ипотека, программа "Молодая семья" и даже варианты для пенсионеров. Изучите ипотечные предложения банка, в котором получаете заработную плату, возможно, там вас ждут более выгодные условия и упрощённая процедура оформления документов.
- Главное, здраво оценивать свои силы и следить за тем, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30 % от дохода. Важно помнить, что ипотечная квартира - это долгосрочное вложение: продать недвижимость с обременением можно, но сделать это непросто, - поясняет управляющий Отделением Омск Банка России Владимир Антипов.
И не упускайте возможности, которые предоставляет государство. Можно оформить возврат налогового вычета при покупке квартиры и погасить ими основной долг. Семьи с тремя и более детьми также вправе получить компенсацию до 450 000 рублей на погашение ипотеки.
